Uma investigação da BBC News Brasil acendeu um alerta importante para o setor habitacional do país: apartamentos financiados com subsídio público pelo programa Minha Casa, Minha Vida estão sendo desviados de sua finalidade e transformados em unidades de aluguel de curta temporada no Airbnb. Desvirtuando totalmente do propósito original que tem como meta a moradia para famílias de baixa renda. O caso se concentra em São Paulo, mas o debate já chegou ao Rio de Janeiro, e vale a pena entender o que está em jogo. A Protel falou sobre o tema no Protel Summit, realizado em agosto de 2025.

O que revelou a investigação

Repórteres da BBC visitaram edifícios em bairros centrais de São Paulo erguidos com incentivos fiscais da prefeitura para moradias populares, as chamadas Habitações de Interesse Social (HIS) e que também permitem financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida. Em visitas gravadas com câmera escondida, um corretor chegou a estimar que, em alguns prédios da construtora para a qual trabalhava, até metade dos apartamentos estaria anunciada no Airbnb, funcionando como hospedagem temporária em vez de moradia.

O esquema é simples e lucrativo: o comprador financia o imóvel com juros subsidiados pelo governo, que podem representar uma economia de quase R$ 200 mil no valor final, e depois coloca a unidade para alugar por temporada. Em alguns casos, a renda mensal chegava a R$ 8 mil, quase R$ 6 mil a mais do que a parcela do próprio financiamento. Uma diferença que transforma o subsídio público em negócio privado.

A reportagem ainda detectou outra brecha: a prática de registrar o imóvel no nome de um terceiro com renda dentro das faixas do programa para depois transferir a propriedade ao investidor real. Segundo o Ministério Público de São Paulo, essa conduta pode configurar crimes de falsidade ideológica e estelionato.

A omissão no regulamento federal

Ao ser questionado pela BBC, o Ministério das Cidades confirmou que apenas beneficiários da Faixa 1 (famílias com renda de até R$ 2.850) têm obrigação legal de residir no imóvel financiado. Para as demais faixas, que chegam até R$ 12 mil mensais, não existe essa restrição formal. Ou seja, nas faixas superiores, um beneficiário pode financiar um apartamento com juros subsidiados pela Caixa e nunca morar nele um único dia.

Os números mostram que o paradoxo é real. Segundo a Fundação João Pinheiro, o número de pessoas sem moradia adequada na Região Metropolitana de São Paulo cresceu de 570 mil, em 2016, para 605 mil em 2023, mesmo período em que houve um enorme boom de construção de unidades populares na cidade.

A reação de São Paulo — e o que falta ao Rio

Em maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo reagiu publicando o Decreto nº 64.244/25, que proibiu o uso de unidades HIS e HMP (Habitação de Mercado Popular) para locações de curta temporada via plataformas como o Airbnb. O Ministério Público paulista informou à BBC que investiga mais de 8.300 possíveis fraudes em compras de habitações de interesse social ocorridas entre março e outubro de 2025. Já foram aplicadas 704 notificações e 38 multas, totalizando R$ 39 milhões em penalidades.

No Rio de Janeiro, o debate ainda está em curso. A Câmara Municipal instituiu, em março de 2025, uma Comissão Especial para discutir a regulamentação do aluguel por curta temporada, a partir do Projeto de Lei nº 107/2025. A proposta prevê a exigência de autorização do condomínio para exploração via plataformas digitais e restrições de área. Especialmente na Zona Sul, onde mais de 21 mil imóveis já são ofertados por plataformas como o Airbnb. O projeto ainda está em discussão e deve passar por audiências públicas antes de ser votado.

Diferentemente de São Paulo, o Rio ainda não adotou regras específicas para proteger unidades de habitação popular do desvio de finalidade para o aluguel de temporada. Com o crescimento acelerado do turismo e a forte presença do Airbnb na cidade, o risco de que práticas semelhantes às documentadas em São Paulo se disseminem aqui é real.

O que isso significa para os condomínios cariocas

Para síndicos, condôminos e administradoras, a investigação da BBC levanta questões práticas e urgentes. A alta rotatividade de hóspedes temporários em um condomínio residencial traz consequências diretas: aumento de uso das áreas comuns, dificuldade de controle de acesso, maior desgaste das instalações, e riscos à segurança e ao sossego dos moradores permanentes.

Além disso, decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconhecem que a proibição do Airbnb em condomínios é possível, desde que prevista expressamente na Convenção de Condomínio. No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), há precedentes em sentidos opostos, o que reforça a importância de cada condomínio ter sua convenção atualizada e clara sobre o tema.

O que os condomínios podem fazer agora:

• Revisar a Convenção de Condomínio para incluir ou atualizar cláusulas sobre locação de curta temporada;
• Implementar controle de acesso rigoroso para identificar hóspedes temporários;
• Aprovar em assembleia regras internas sobre o uso das unidades para fins comerciais;
• Acompanhar a tramitação do PL 107/2025 na Câmara Municipal do Rio;
• Consultar a administradora e assessoria jurídica para adequação às normas vigentes.

A reportagem da BBC News Brasil expôs uma falha sistêmica que vai além de São Paulo. Ela revela como brechas legais e a ausência de fiscalização eficiente podem subverter políticas públicas pensadas para quem mais precisa, e criar problemas concretos no cotidiano dos condomínios. No Rio de Janeiro, o momento é de atenção e preparo.

Na Protel, estamos de olho em todas as mudanças regulatórias que impactam a gestão condominial. Se você tem dúvidas sobre como proteger seu condomínio, entre em contato com nossa equipe.

Fonte: BBC News Brasil. Adaptado para o contexto do Rio de Janeiro pela equipe Protel Administração de Condomínios.