Há algumas décadas, um condomínio residencial era, essencialmente, um conjunto de unidades privativas com algumas áreas compartilhadas como piscina, salão de festas e garagem. O morador entrava, fechava a porta e o condomínio cumpria sua função. Hoje, esse modelo já não dá conta da realidade. Os condomínios (especialmente os de grande porte) passaram a funcionar como pequenas cidades dentro das grandes metrópoles. Eles possuem academia, coworking, petcare, minimercado, bicicletário, espaço kids, horta coletiva, estúdio de podcast e até lavanderia compartilhada. São os chamados “condomínios club”. A questão que começa a se impor para síndicos, administradoras e incorporadoras é: até onde irá essa transformação, e quais são os desafios de gerir um espaço que deixou de ser apenas residencial?

Essa mudança não aconteceu por acaso. Ela é o resultado direto de uma série de transformações urbanas, econômicas e comportamentais que se aceleraram especialmente na última década. É literalmente um estudo antropológico, por assim dizer.

O crescimento das cidades sem o correspondente crescimento da infraestrutura pública, a saber transporte, segurança, lazer e cultura, fez com que parte da população de renda média e alta passasse a buscar dentro do condomínio aquilo que a cidade já não conseguia oferecer com qualidade. Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário percebeu que amenidades se vendem. Um lançamento com coworking, rooftop e espaço gourmet fecha contratos com mais velocidade do que um sem esses atrativos, mesmo que o preço por metro quadrado seja significativamente mais alto.

O home office acelerou ainda mais esse processo. Quando o trabalho migrou para dentro de casa (ou, mais precisamente, para dentro do apartamento) o condomínio precisou se adaptar. Surgiram os espaços de coworking compartilhados, as salas de reunião reserváveis por aplicativos, os ambientes com internet de alta velocidade e isolamento acústico. Em muitos casos, o morador passou a trabalhar, se alimentar, se exercitar, socializar e entreter os filhos sem precisar sair do edifício por dias seguidos. O condomínio virou um ecossistema autossuficiente. Pelo menos para quem pode pagar por isso.

Mas essa autossuficiência tem um custo que vai além do financeiro. Quando o condomínio passa a oferecer tudo que o morador precisa, ele também pode passar a isolar. A cidade com sua diversidade, sua imprevisibilidade e sua riqueza de encontros não planejados vão sendo substituída por um ambiente controlado, seguro e homogêneo.

Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), o setor condominial movimenta cerca de R$ 180 bilhões por ano no Brasil, considerando taxas de condomínio, contratação de serviços, reformas e manutenção. É um mercado gigantesco, e ainda em expansão.

Para o síndico, essa expansão representa um desafio de gestão. Administrar um condomínio com coworking, minimercado, espaço de eventos e serviços de concierge é uma tarefa radicalmente diferente de administrar um prédio residencial convencional. Exige conhecimento de contratos de terceirização, gestão de fornecedores, controle de acesso de prestadores de serviço, políticas de uso de espaços compartilhados e, muitas vezes, uma estrutura administrativa que se aproxima mais de um hotel ou de um shopping do que de um prédio residencial.

A dimensão cultural também merece atenção. Condomínios de grande porte têm organizado atividades como exposições de arte, feiras de produtores, workshops e até festivais internos. O salão de festas, que antes era reservado para aniversários e formaturas, virou espaço de programação cultural. Algumas incorporadoras já lançam empreendimentos com curadoria cultural como diferencial de venda, prometendo não apenas um apartamento, mas um estilo de vida, uma comunidade, uma identidade coletiva.

O que está em curso é uma redefinição profunda do que significa morar. O apartamento deixou de ser um destino e passou a ser parte de um ecossistema mais amplo, onde as áreas comuns têm tanto ou mais relevância do que a unidade privativa. Para as próximas gerações, em especial os chamados “millenials” e a “geração Z”, que priorizam experiência sobre propriedade, a qualidade do condomínio como espaço coletivo pode pesar mais na decisão de compra ou locação do que o tamanho do imóvel em si. Essa virada de valores já está mudando a forma como incorporadoras projetam, como administradoras gerem e como moradores habitam.

O condomínio como nova cidade é uma realidade em construção, com todas as contradições, desafios e possibilidades que esse processo carrega. Cabe aos profissionais do setor, aos moradores e ao poder público compreender essa transformação com seriedade, regulá-la com inteligência e aproveitá-la sem perder de vista o que faz de uma cidade uma cidade de verdade: a diversidade, o encontro com o diferente, o espaço público como bem comum. Porque um condomínio que substitui a cidade, no limite, não é uma cidade melhor. É apenas uma cidade menor. E com portaria.