Uma decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em 7 de maio de 2026, encerrou anos de divergência entre tribunais estaduais e estabeleceu uma regra clara para todo o país: locar um apartamento em plataformas de curta temporada — como Airbnb, Booking ou Vrbo — em condomínio residencial exige aprovação prévia da assembleia, com quórum mínimo de dois terços dos condôminos.

O que o STJ decidiu, exatamente?

A Segunda Seção do STJ consolidou o entendimento de que a exploração reiterada e profissional de imóveis em plataformas de estadia de curta duração descaracteriza a finalidade residencial da unidade. Por isso, a mudança de destinação deve ser autorizada coletivamente pelo condomínio.

O fundamento jurídico está no artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do imóvel. O tribunal entendeu que colocar um apartamento em rotatividade comercial contínua equivale, na prática, a mudar a finalidade da unidade de residência para hospedagem — o que impacta toda a coletividade condominial.

Vale destacar: o STJ não proibiu o Airbnb no Brasil. O que ficou estabelecido é que, sem autorização expressa na convenção condominial ou aprovada em assembleia qualificada, essa atividade não pode ser exercida em condomínios residenciais.

Quem é afetado pela decisão?

A decisão impacta diretamente:

• Proprietários que já operam aluguel de curta temporada sem autorização do condomínio;
• Investidores que adquiriram imóveis com essa finalidade em condomínios residenciais;
• Síndicos e administradoras que precisam saber como orientar e agir diante dessas situações.

Por outro lado, a decisão não afeta imóveis fora de regime condominial (casas, sobrados independentes), condomínios cuja convenção já autorize expressamente essa modalidade, apart-hotéis com convenção comercial, nem hotéis e pousadas registrados.

O que muda na prática para o condomínio?

Para os síndicos e administradoras, a decisão traz responsabilidades concretas:

1. Fiscalização e notificação: Se houver unidades sendo anunciadas em plataformas sem autorização, o síndico pode e deve notificar o proprietário para cessar a atividade, com base na convenção condominial.

2. Convocação de assembleia: Proprietários interessados em regularizar a atividade podem solicitar a convocação de assembleia. Qualquer condômino pode solicitar ao síndico a pauta, ou — se o síndico recusar — convocar com a assinatura de um quarto dos condôminos.

3. Quórum qualificado: Para aprovar a liberação do Airbnb no condomínio, são necessários dois terços de todos os condôminos (presentes e ausentes na assembleia), não apenas dos presentes.

4. Registro em ata: A decisão da assembleia deve ser lavrada em ata e registrada em cartório para produzir efeitos perante terceiros.

O que está por vir: o PL 4/2025

A decisão do STJ se alinha com o Projeto de Lei nº 4/2025, atualmente em tramitação no Senado como parte da reforma do Código Civil. O texto propõe inserir expressamente no artigo 1.336 a proibição de uso de unidades residenciais para hospedagem atípica — incluindo plataformas digitais — salvo autorização expressa em convenção ou deliberação de assembleia. Se aprovado, o entendimento do STJ ganhará força de lei codificada.

O papel da administradora nesse cenário

Administradoras bem preparadas devem:

• Orientar síndicos sobre a decisão e seus desdobramentos práticos;
• Apoiar a elaboração de notificações adequadas;
• Auxiliar na convocação e condução de assembleias sobre o tema;
• Revisar convenções condominiais para incluir cláusulas expressas sobre o assunto.
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A clareza jurídica trazida pelo STJ é uma oportunidade para regularizar situações que há anos geravam conflito nos condomínios. Contar com uma administradora experiente faz toda a diferença nesse processo.