Análise da decisão ao veto de locação temporária em condomínios

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Trataremos nesta edição da recente decisão do STJ – Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial nº 1819075, proveniente de processo julgado pelo TJ do Rio Grande do Sul, em que – ao entender geral – verificou-se a proibição das locações por AIRBNB em condomínios residenciais.

Com efeito, devemos analisar a questão à luz das particularidades do caso concreto, com vistas a que não nos equivoquemos, até porque as decisões judiciais se pautam sempre em casos específicos, sendo a decisão em comento analisada pelo Tribunal sob ótica determinada, assim correspondente à situação vivenciada pelas partes, sabidamente o condomínio e a condômina. Assim, temos que o objeto da ação em causa foi a ocorrência de locação fracionada, onde a proprietária do apartamento praticava a locação de quartos, transformando seu imóvel em um HOSTEL, assim gerando enorme rotatividade no condomínio, porquanto prestando serviços de hospedagem dentro de um condomínio residencial.

Neste diapasão, a plataforma AIRBNB era apenas uma das várias utilizadas por esta proprietária para a consecução de sua atividade, ganhando, por força da dimensão mundial da empresa, proporções de grande monta, gerando a acertativa – a nosso ver completamente errônea – de que a decisão proibiu a prática de locações por AIRBNB em condomínios residenciais.

Fato é que tal acórdão- até este momento pendente de publicação – não tem repercussão geral, nem gera súmula vinculante, valendo dizer que os tribunais de nosso país têm completa autonomia para, em análise dos casos concretos que lhes forem submetidos, julgarem de acordo com as convicções geradas pelas situações especificas neles objetivadas. Outrossim, em tais análises sempre deverá se impor o direito de propriedade insculpido no Artigo 1228 do Código Civil pátrio, onde o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, contudo encontrando limitação nos direitos de vizinhança previstos nos Artigos 1277 e seguintes do mesmo dispositivo legal, onde se contrapõe como legitimas as limitações ao uso absoluto da propriedade visando a redução de conflitos entre vizinhos, devendo ser preservados pelos condôminos o sossego, a segurança, a salubridade, etc., qual previstos no Artigo 1336, Inciso IV do Código Civil, assim como nos instrumentos de Convenção Condominial.

De todo, tem-se que a plataforma AIRBNB, assim como outras de dimensões idênticas associadas à economia do compartilhamento – exemplificadas pelo UBER, I-FOOD, MERCADO LIVRE, OLX, etc. – chegaram como facilitadores inquestionáveis da operacionalização de nossas vidas, sendo sua regulação diante de situações especificas ainda um fato novo para a sociedade, cabendo assim ao judiciário, em vista da ausência de legislação geral, pontuar caso a caso, conforme forem apresentados.

Esclareça-se, por fim, que o Acórdão em questão não dispôs unanimidade perante a 4ª Turma do STJ, sendo o Relator – Ministro Luis Felipe Salomão – voto vencido, para assim ser acompanhado pelos demais o voto divergente do Ministro Raul Araújo, o qual, em vista da situação específica e em se considerando que a prática de serviços de hospedagem tem regulação em Lei Federal própria, opinou pela procedência do pedido do Condomínio.