Conheça as modalidades de locação de imóveis

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De acordo com a lei do inquilinato, são definidos três tipos de locação que são caracterizadas através da finalidade do aluguel, sendo então: residencial, não residencial e temporada. Ao abordarmos este tema, temos como objetivo definir de maneira clara os tipos de locações previstas pela lei, de forma que os proprietários ou pretendentes a inquilinos possam identificar qual o tipo de locação é ideal para atender aos seus interesses.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL:

Este é o tipo mais comum e conhecido. A locação residencial, segundo o regime legal, apresenta a possibilidade de ser ajustada de forma verbal ou escrita, por prazo determinado ou indeterminado e por prazo inferior ou superior a 30 meses.

Nas locações firmadas através de contrato escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador poderá solicitar a desocupação do imóvel pelo inquilino, sem qualquer motivação, depois do término do prazo, é o que é chamado de “denúncia vazia”. Antes do transcurso do contrato, o locador somente poderá retomar o imóvel, mediante o ajuizamento da competente ação de despejo, em caso de (i) infração legal ou contratual; (ii) falta de pagamento do aluguel e encargos pelo locatário e (iii) para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Já nos contratos verbais e naqueles firmados com prazo inferior a 30 (trinta) meses, o locador somente poderá exercer o direito da denuncia vazia após 05 anos de vigência da locação. Nesses casos, o locador somente poderá retomar o imóvel, antes do curso de 05 anos, mediante o ajuizamento da competente ação de despejo, em casos de (i) infração legal ou contratual; (ii) falta de pagamento do aluguel e encargos, (iii) para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (iv) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego; (v), se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (vi) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento.

Podendo em qualquer dos casos, o contrato terminar por comum acordo das partes.

Imagem: freepik.com

LOCAÇÃO TEMPORADA:

A locação por temporada é aquela destinada a residência provisória do locatário, seja a locação para prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, realização de obras em seu imóvel, dentre outras situações que possam levar o locatário a optar por essa prática de locação, esteja ou não mobiliado o imóvel, tendo prazo máximo de 90 (noventa) dias.

No sistema de locação por temporada o locador poderá receber o valor dos aluguéis e encargos de forma antecipada, bem como exigir umas das modalidades legais de garantia (fiador, seguro fiança, título de capitalização e/ou depósito caução) para atender as demais obrigações do contrato.

Findo o contrato de locação, caso o locatário permaneça no imóvel sem autorização do locador, deverá  o locador propor a ação de despejo no prazo de ate 30 dias ( na qual poderá ser pleiteado liminar para desocupação liminar do imóvel pelo locatário no prazo de 15 dias), sob pena da locação presumir-se prorrogada por tempo indeterminado e não será mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Prorrogando-se por prazo indeterminado a locação por temporada, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses de (i) infração legal ou contratual; (ii) falta de pagamento do aluguel e encargos, (iii) para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (iv) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego; (v), se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (vi) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL:

A locação não residencial é aquela destinada às atividades comerciais, industriais, escritório ou qualquer outra atividade que não seja residencial, além daquelas em que o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Na locação não residencial o locatário terá direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O direito de renovação do contrato se perde se o locatário não propuser ação renovatória no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: (i) por determinação do poder público, tiver que realizar, no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade ou (ii) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

As locações entre lojistas e shopping centers tem certas peculiaridades, que, demandam maiores reflexões que fogem do objetivo de uma explanação geral da presente matéria.

Diferentemente das locações residências, na locação não residencial o contrato por prazo determinado, cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado. Podendo, assim, ao seu término, seja qual for o prazo inicial ajustado, o locador exercer a denuncia vazia, para retomada do imóvel, com exceção daquelas locações que o locatário tenha direito a renovação e tenha ajuizado a competente ação renovatória no tempo devido.

Os tipos de locação foram abordados no tópico deste mês, para que você locador tenha conhecimento das locações, a que o seu imóvel pode ser negociado.

Equipe de locação.

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