Dúvidas Legais condominiais

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Retornaremos nesta edição ao “bate bola” sobre as perguntas mais frequentes endereçadas pelos Síndicos ao nosso escritório neste bimestre. São elas:

 

Pode ser divulgado o apartamento inadimplente nos demonstrativos financeiros do condomínio?

 

Pode, se a informação ficar adstrita aos condôminos, podendo ser divulgada nos balancetes condominiais, ou mesmo pelo site do condomínio de acesso restrito aos condôminos. A este propósito, todos os proprietários tem o direito de       saber quem são os condôminos inadimplentes, sendo dever do Síndico prestar tal informação aos condôminos que à ela desejarem ter acesso.

Em ações judiciais de cobrança de cotas condominiais, o condômino devedor pode arguir o benefício do “bem de família” para evitar que seu imóvel seja penhorado e vá à leilão para o pagamento da dívida ?


A dívida condominial não é impregnada pelo benefício do bem de família, sendo certo que é perfeitamente regular a penhora em razão de débitos condominiais, conforme previsto no inciso 4º do Artigo 3º da Lei 8.009/90, o qual determina que “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:              (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e    contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

A condição de aposentado dá direito ao condômino de pagar o rateio mensal de condomínio em data diferente dos demais condôminos ?


Não, devendo tal liberalidade ser levada à aprovação de assembleia para que possa ser eventualmente ser posta em prática. A Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos “(art. 1º), se aplica apenas às contas de empresas concessionárias, não contemplando edilícios.

Proprietários de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?


Sim.  Inobstante a propalada decisão do STF relativa ao fato de que ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado a nenhuma associação, bem como do fato de que normalmente tais serviços são prestados por associações de moradores, e assim considerando-se que Loteamentos fechados não se tratam de condomínios na exata acepção do termo,  temos por certo que onde sejam prestados serviços em prol da comunidade, quer sejam relativos à recolhimento de lixo, segurança, limpeza de seu arruamento, etc., haverá obrigatoriedade de contribuição de rateio para todos os lotes. Se assim não fosse, se estaria privilegiando o enriquecimento de uns em detrimento de outros, o que não se admite em nossa jurisprudência, ressaltando-se entre os julgados: DESPESA COMUM – RATEIO – NECESSIDADE – CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do                   rateio das despesas comuns. (2º TACivilSP – Ap. S/ Rev. 878.573-00/8 –            3ª Câm. – Rel. Des. JESUS LOFRANO – J. 15.2.2005).

 

 

É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

 

Determina o art. 654§ 2º do Código Civil que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, tal obrigatoriedade deve estar disposta em Convenção para que possa ser exigida.

 

Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

 

A retomada de uma unidade imobiliária pelo Banco financiador corresponde a uma aquisição normal, prevalecendo assim os termos do art. 1.345 do Código Civil, o qual determina que o adquirente da unidade responde pelas dívidas que a impregnem, sejam elas pretéritas, presentes ou futuras, assim responsabilizando o banco pelo pagamento. Única exceção à este regramento legal se verifica no caso de imóveis novos, onde o adquirente da unidade só passa a responder pelo rateio de despesas condominiais após o recebimento das chaves.

 

O síndico do condomínio pode impedir que o condômino alugue seu apartamento em sistema de diárias?

 

Não, sob nenhuma hipótese, sendo absolutamente ilegal qualquer disposição – ainda que elencada em Convenção – que disponha neste sentido, sob pena de caracterização de cerceamento do direito de propriedade. Tal assunto na atualidade é bastante vertente nos casos de locação “Airbnb”, onde por força da ausência de controle sobre quem circula no condomínio e do desrespeito às normas previstas nos regimentos internos, tem ensejado a tentativa de obstaculização deste tipo de locação por parte das administrações condominiais. A este propósito, lembramos que tal modalidade de locação corresponde a uma Locação por temporada, onde as unidades imobiliárias podem ser locadas de 01 até 90 dias, sendo certo que os condomínios podem – isto sim – estabelecer regras para identificação e controle de acesso dos locatários, mas jamais impedir a locação.

 

É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

 

Não, o depósito direto em conta corrente não enseja quitação, podendo acarretar – inclusive – a submissão ao pagamento de multa, correção e juros legais sobre a cota objeto de depósito sem identificação, sendo certo que todos os condôminos estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma estatuída e do modo convencionado.

Voltaremos com novas respostas no número seguinte.