Opinião Legal – Assembleias

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Por Dr. Roberto Vasconcelos

Está aberta a temporada de Assembleias Gerais Ordinárias de Condomínio, sabidamente aquelas anuais, obrigatórias e nas quais os condôminos tem a oportunidade de, dentre os itens de pauta padrão – quais sejam aqueles relativos à aprovação das contas do exercício findo, eleição de Síndico, Subsíndico e Membros do Conselho Consultivo/Fiscal de Administração Condominial e, é claro, a deliberação acerca da previsão orçamentária proposta para o exercício que se inicia – abordarem todas aquelas questões comportamentais e de vizinhança que ao longo do ano vem povoando o cotidiano condominial, especificamente na pauta de “Assuntos Gerais”, onde todas as queixas se enfileiram, uma a uma, com vistas à obtenção de solução conciliada ou de nova norma regimental que as resolva.

Sabemos, já de antemão, que muitos condôminos não são afeitos ao comparecimento à estas assembleias gerais, contudo devendo ter ciência de que, independentemente de sua presença, as decisões assembleares obrigam a todos e a toda comunidade condominial. Igualmente importante saber que existem matérias que para sua aprovação necessitam de quórum específico, o qual se não atingido, impregnam a decisão dos presentes, assim impossibilitando seu cumprimento. São elas aquelas relativas à implementação de obras no condomínio, as quais – se de cunho útil – na forma do Artigo 1341 do Código Civil Brasileiro necessitam do voto da maioria dos condôminos e – se de cunho voluptuário, ou seja, relativo ao lazer ou as coisas supérfluas – conforme o mesmo dispositivo necessitam do voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos para a aprovação de sua implementação, cabendo o esclarecimento de que as obras necessárias que não disponham custo excessivo e os reparos urgentes, estes  podem ser realizados independentemente de autorização, dando-se ciência posterior à Assembleia de Condôminos.

Já a alteração de qualquer dos ditames da Escritura de Convenção Condominial somente podem ser efetivados mediante a aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos, sendo certo, entretanto, que alguns magistrados em nossas cortes já entendem que pretender quórum tão elevado em determinados condomínios com grande número de unidades, é o mesmo que fadar suas regras à imutabilidade, passando a – em certos casos de forte apelo e inequívoca justificação –  entender que bastam 2/3 (dois terços) dos presentes à Assembleia para operar-se a alteração pretendida.

Em contrapartida, as alterações de Regimento Interno, sabidamente aquelas regras que normatizam o uso das coisas comuns, posturas, grades de horário de funcionamento de sauna, piscina, sala de ginástica, salão de festas, etc., se encontram desvinculadas de quórum específico, podendo ser votadas em aprovação pela maioria dos votos dos condôminos presentes à Assembleia Geral. Fato inconteste é que – na hipótese de que o instrumento de Convenção não obrigue e/ou vincule a possibilidade de candidatura ao cargo de Síndico a um condômino – sabidamente proprietário da unidade componente do condomínio – poderá a sindicatura ser exercida por qualquer pessoa, física ou jurídica, inclusive por qualquer dos inquilinos de suas unidades, contudo – na forma do Artigo 1347 do Código Civil pátrio, não podendo ultrapassar o prazo de duração de 02 (dois) anos.

Não podemos deixar de mencionar que as Assembleias Ordinárias anuais de Condôminos são por Lei de realização obrigatória, exatificando-se que se o Síndico não as convocar, tal e qual se consubstancia por uma de suas atribuições, ¼ (hum quarto) dos condôminos poderá fazê-lo, sendo certo, à este propósito, que para assembleias gerais devem ser convocados todos os condôminos, computando-se seus votos – em regra geral – de acordo com a proporção de suas frações ideais, salvo se a Convenção determinar de outra forma.

Lembramos aos síndicos que – para que tenhamos cobranças judiciais efetivas em sede de Ações de Execução – importante discriminar em ANEXO a ATA assemblear o valor da previsão orçamentária aprovada e, por consectário, o valor de rateio para cada uma das unidades que dispuser o condomínio, tornando assim o mais claro possível a identificação da atribuição pecuniária de cada qual.

Desejamos profícuas assembleias a todos, ressaltando que o bom senso é fator imprescindível para obtenção de harmonia nas relações condominiais, na medida em que o que for estabelecido em Assembleia vale para todos, inclusive para você.