Quem mora ou trabalha em condomínios certamente ouviu falar a respeito da vistoria predial, que é exigida em edificações residenciais, comerciais e públicas.

A vistoria técnica, que também é conhecida como autovistoria ou inspeção predial, é exigida por lei e deve ser realizada de tempos em tempos por um profissional qualificado. O serviço é de grande relevância e importância para edificações, onde é realizada a análise isolada ou combinada sobre as condições técnicas de utilização e manutenção do local.

A vistoria predial é exigida por Lei Estadual vigorada desde março de 2013, sob o número 6.400. A Lei é também conhecida como Lei de Inspeção Predial ou Lei de Autovistoria.

São avaliados pontos como estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos externos em geral e esquadrias. Passam por essa avaliação pequenas avarias até situações mais críticas, que podem exigir reparos imediatos.

A vistoria influencia diretamente no estado de conservação e funcionamento das edificações e implica em inúmeros benefícios aos proprietários e moradores, a exemplo: segurança, valorização do patrimônio, aumento da vida útil e menores necessidades de reparos emergenciais.

Como resultado da inspeção, o profissional elabora e entrega um laudo técnico, que em resumo é um documento que atesta as condições estruturais, de segurança e conservação da construção. Caso seja indicada a necessidade de reparos, o técnico precisará indicar o prazo para realização. Todavia, tanto orçamento quanto a contratação de mão-de-obra são de responsabilidade de quem solicitou o serviço, neste caso do condomínio, na figura do síndico.

Você sabe quais são as Normas Técnicas que estão envolvidas no processo de vistoria técnica predial? Abaixo para conhecimento:

• ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
• ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
• ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos;
• ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais.

Para melhor entendimento, bem como uma análise minuciosa da necessidade da vistoria predial, não somente por conta da Lei que a exige, mas principalmente pela segurança e conservação da edificação, procuramos o senhor Carlos Frahia, especialista em Vistoria Predial, para que possa nos elucidar quanto ao tema.

Confira a nossa entrevista abaixo:

Protel: Senhor Carlos, poderia se apresentar aos nossos leitores?

Obrigado pela oportunidade! Sou engenheiro civil por formação, com algumas especializações adquiridas na continuidade dos estudos técnicos, sempre voltados para a engenharia. Sou Pós-graduado em Engenharia de Segurança, qualificado nas técnicas modernas de testes não destrutíveis com uso de equipamentos de ULTRASSOM nos metais. Além disso, possuo especialização em tecnologias de sistemas acionados a gás natural. Sou projetista de tubulações em sistemas de gás e petróleo, tendo atuado nas seguintes empresas: Petrobras, Vale do Rio Doce, Const Presidente, Const Itaoca, StBras, Multinacional NefteGasGeodesia, Ut Quality e Industrial Nanotech inc.    

Protel: Qual a importância da vistoria predial para as edificações?

Temos vários aspectos do benefício desta rotina técnica implementada pela prefeitura e o Estado, através de lei e seu respectivo decreto. A seguir enumerarei algumas delas para melhor exemplificar:

1. Vistoria quer dizer verificação de toda a edificação e seu pleno funcionamento;

2. Haverá o diagnóstico mostrando as falhas construtivas e os defeitos adquiridos pela vida útil, pela utilização errônea, pela conservação enganosa ou pela falta total dela;

3. Juridicamente o condomínio atenderá as exigências do poder público, temporariamente;

4. O laudo servirá, se feito por boa equipe de profissionais experientes, como um guia de como administrativamente se deve atuar nas várias frentes técnicas que a edificação necessita;

5. Servirá também como um balizamento a fim de disciplinar moradores, funcionários, visitantes e as prestadoras de serviço;

6. Orientará administrativamente sobre a relação com órgãos públicos fiscalizadores e documentos à disposição da fiscalização, evitando-se multas;

7. Por fim indicará tecnicamente como utilizar os equipamentos do prédio aumentando a segurança de todos.

Protel: Como o senhor analisa a Lei que obriga a inspeção predial no Estado do Rio de Janeiro?

A Lei Estadual nº 6400 está em vigor desde 05 de março de 2013. Também conhecida como Lei de Inspeção Predial ou Lei da Autovistoria, ela determina que seja realizada uma vistoria periódica em todos os prédios residenciais, comerciais e de poder público do estado. O intuito é identificar as condições de conservação, estabilidade e segurança do edifício, buscando indícios de pequenas avarias ou reparos urgentes a serem feitos. Por fim, é importantíssimo que a inspeção seja realizada, manutenindo a segurança de todos.

Protel: Fale-nos um pouco a respeito da conservação predial e o quanto essa atitude alonga a vida útil da edificação:

A essência da manutenção predial é garantir durabilidade com desempenho, retardar e evitar as deteriorações, degradações, falhas e que operem com a eficiência ideal. Nos casos de manutenções inadequadas ou ausentes, pode afetar a saúde e ameaçar a segurança dos usuários, ocupantes e outras pessoas nas proximidades.

Protel: Qual é o tempo mínimo para a realização da inspeção?

O prazo médio é 60 dias pelo tamanho médio, em área das nossas edificações. Aumente a equipe de engenheiros, mas não dilate o prazo.

Protel: Qual a responsabilidade do vistoriador?

Cabe ao profissional emitir o respectivo laudo técnico, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, junto ao CREA/ RJ (quando se tratar de engenheiros) e de Registro de Responsabilidade Técnica – RRT junto ao CAU/RJ (quando se tratar de arquitetos). O laudo conterá a identificação do imóvel e de seu responsável, a metodologia utilizada, as informações sobre anomalias, suas características e prováveis causas, o prazo dentro do qual estarão garantidas as condições de segurança e estabilidade e, sendo o caso, as medidas reparadoras ou preventivas necessárias, se responsabilizando por todas as informações nele contidas.

Protel: O que é ART e qual a sua importância?

A ART é um instrumento indispensável para identificar a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados por profissionais ou empresas. A ART assegura à sociedade que essas atividades técnicas são realizadas por um profissional habilitado.

Protel: Quais áreas são vistoriadas na inspeção?

Em virtude do art 7^o do Decreto Municipal 37.426 de 2013

que se refere às obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar a estrutura existente do prédio, demonstra ser necessária a vistoria técnica nas unidades privadas do condomínio.

Protel: Senhor Carlos, por favor, imprima as suas considerações finais ao que tange a vistoria predial?

Agradeço a Protel por abrir esse espaço de divulgação a meu respeito. Contem comigo para o melhor serviço (Laudos) aos síndicos dos condomínios Protel.

Com meus respeitos,

Carlos Saad Fraiha Filho | CREA 48678-D

Telefone: 21-99553-1644

E-mail: saad.carlos@gmail.com.br